KİRA HUKUKU

Bu yazımızda Türk Hukuk Sistemi’nin kiracı-ev sahibi ilişkilerine nasıl baktığına, harici nedenlerle mal sahibinden ve kiracıdan kaynaklı tahliye nedenlerine değinilmiştir. Öncelikle kiraların artması nedeniyle ev sahiplerinin kiracıları kirada bulunan evden tahliye edebilmesinin mümkün olmadığını söyleyerek yazımıza başlayabiliriz. Bu konjonktürel durumun ardından ikinci bir harici neden ise ilgili mülkte oturulan süre olarak karşımıza çıkıyor.

Aynı konutta 10 yıldan fazla süreyle kiracı olarak bulunmak

Eğer kiralama süresi, aynı evde 10 yıldan uzun bir süreye ulaşmışsa, mal sahiplerinin kira sözleşmesinin sona ermesinden üç ay öncesinde bir ihtar yollamak suretiyle ve gerekçe göstermeksizin fesih ve kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Bu ihtara rağmen konutun tahliye edilmemesi halinde mal sahibi kiracıya dava açmak suretiyle mahkemeden kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

Tahliye davası, kiraya verenin, kiracıyı ev, iş yeri veya başka bir mülkünden çıkarmak için kanunda sayılan belirli nedenlere dayanarak açtığı bir davadır. Tahliye davalarına boşaltma davaları da denilmektedir. Yasa koyucu, kira sözleşmelerinin keyfi nedenlerle sona erdirilmemesi ve mağduriyetlerin meydana gelmemesi için ancak hangi nedenlerle kira sözleşmesinin feshedilebileceğini ve tahliye davası açılabileceğini tek tek saymıştır. Buna göre, tahliye davası ancak kanunda belirtilen bu nedenlere dayanılarak açılabilir. Belirtilen bu nedenler, kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri ve şartlarıyla kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ve şartları olarak iki ayrı başlık altında incelenebilir.

1. Mal sahibinden (kiraya verenden) kaynaklanan tahliye sebepleri

1.1. Konut ihtiyacı

Mal sahibinin (kiraya verenin) kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açılabilir. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtiyacın zorunlu ve samimi olması gerekir. Böyle bir ihtiyacın var olup olmadığıysa mahkemece yapılacak yargılama sonrasında takdir edilir. Kanunda yer alan “alt soy” ifadesi kiraya verenin sadece çocuklarını içermez. Torunlar ve onların alt soyları da bu ifadeye dâhildir. Aynı şekilde kanunda yer alan üst soy ifadesiyle anne ve babanın yanında anneanne, babaanne ve dedeler için de konut gereksinimi durumunda bu maddenin uygulanması mümkün kılınmıştır. Ayrıca kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar ifadesine de yer verilmiştir. Bu açıdan örneğin, kardeşlerin konut gereksinimi sebebiyle de bu maddenin uygulanması mümkündür. Bu şekilde gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise; kiraya verenin söz konusu taşınmazı herhangi bir haklı nedene dayanmaksızın, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralaması mümkün olmayacaktır. Kiraya veren, yeri tekrar kiraya vermek istiyorsa eski kiracısına bildirimde bulunarak bu yeri tekrar kiralamak isteyip istemediğini sormalıdır. Aksi halde kiracı, kiraya verene karşı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilir.

1.2. İhtiyaç sebebiyle yeni satın alınan konutun tahliyesi

Yeni malikin kiracıdan, konut ihtiyacı nedeniyle evin tahliyesini talep etmesi mümkündür. Kiralanan yeri, kira sözleşmesinden sonra satın alan kişinin; kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu nedene dayalı tahliye davası açabilmesi için kiralanan yeri satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bu yazılı bildirim şartına uyulmadan tahliye davası açılamaz. Yeni malik, kiracıya yazılı bildirimde bulunduğu tarihten itibaren altı ay sonra tahliye davası açarak veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi feshetme hakkını açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

1.3. Taşınmazın inşa ve imarı

Kiralanan taşınmaz, esaslı bir onarım, tamirat geçirecek ve bu süreçte taşınmazın kullanılması mümkün olmayacak ise kiraya veren, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak kiraya verenin, taşınmazın kullanılmasının imkânsız olduğunu mahkemede ispat etmesi gerekmektedir. Bu sebebe dayalı açılacak tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kiralanan yer, yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltıldıktan sonra eski haliyle, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışındaki bir kişiye kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralanan yeri, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle kiraya veren, kiracıya bu öncelik hakkını kullanmak isteyip istemediğini bildirmek üzere yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı bu öncelik hakkını, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir ay içinde kullanabilir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, kiralanan yer üç yıl geçmeden bir başkasına kiralanamaz. Aksi halde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğar.

2. Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri

2.1. Kiracının tahliye taahhüdü vermiş olması

Kiracının, kiralanan yeri belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı taahhüt etmesi bir tahliye sebebidir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olması ve hangi tarihte kiralanan yerin kayıtsız şartsız boşaltılacağının yazılması gerekir. Bu şartları taşımayan tahliye taahhütleri geçerli olarak kabul edilmemektedir. Kiracı usulüne uygun bir tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, kiralanan yeri taahhüt ettiği tarihte, kiraya verene teslim aldığı haliyle teslim etmek zorundadır. Kiracı, tahliye taahhüdüne rağmen kiralanan yeri tahliye etmezse, kiraya veren yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya doğrudan tahliye davası açarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

2.2. Kira borcunun ödenmesinde temerrüde düşülmesi

Kiracı kira ödemesini gününde yapmaz ve mal sahibi “… kira borcunun 30 gün içinde ödenmesi, varsa itirazların 7 gün içinde yapılması…” içerikte bir ihtar veya icra ödeme emri yolladığı halde kiracı bu ihtar tebliğinden itibaren 30 günlük sürede kira borcunu ödemez ise temerrüt gerçekleşmiş olur. Temerrüdün gerçekleştiği durumda mal sahibi eğer icradan ödeme emri yollamış ise İcra Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, ihtar yollamış ise Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak tahliye isteyebilir.

2.3. Bir kira döneminde iki haklı ihtara muhatap olmak

Kiracı sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu gününde ödemez ve bu sebeple iki haklı ihtar verilmesine sebep olursa, kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracıya yapılacak ihtarda ödenmeyen kira bedelinin miktarı ve bu bedelin hangi aya ait olduğu belirtilmeli, kiracıya 30 günlük ödeme ve 7 günlük itiraz süresi tanınmalıdır.

2.4. Kiracı ve eşinin başka bir evinin varlığı

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe, belde veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun olması ve kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öğrenmesi halinde, kiraya veren bu nedene dayalı olarak tahliye davası açabilir. Bu nedene dayalı tahliye davasında kiracının meskeninin oturmaya elverişli olup olmadığı önem arz etmektedir. Elverişlilikte kiracı ile kiraya verenin hayat tarzları ve özellikle kiracı ve eşinin sosyal durumları, aile hayatları, sağlık durumları, eğitim ve iş hayatları gibi durumlar göz önünde tutulmaktadır. Ayrıca belirtmek gerekir ki bu nedene dayalı tahliye davaları iş yeri kiraları hakkında uygulanmayıp yalnızca konut kira sözleşmelerine uygulanır. Kiraya veren, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracı veya eşinin başka bir meskeninin olduğunu öğrendiğinde bu nedene dayalı tahliye davasını, kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açmak zorundadır.